Wiener Büromarkt im ersten Halbjahr 2025: Wenig Großabschlüsse, Mieten steigen bei niedrigem Leerstand
Im ersten Halbjahr 2025 wurden am Wiener Büromarkt insgesamt 74.100 m² vermietet – ein Rückgang um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr (92.900 m²). Damit liegt die Vermietungsleistung knapp unter dem Fünfjahresschnitt (minus 2 Prozent). CBRE Austria erreichte mit einem Marktanteil von 21 Prozent die Spitzenposition unter den Maklern.
„Verantwortlich für die gedämpfte Nachfrage sind fehlende Großabschlüsse. Lediglich vier Neuvermietungen über 2.000 m² konnten verzeichnet werden, stattdessen optieren viele Großmieter zu Verlängerungen. Zudem ziehen sich Entscheidungsprozesse in die Länge. Für die zweite Jahreshälfte rechnen wir hingegen mit einer größeren Marktdynamik. So sind einige größere Abschlüsse kurz vor Vertragsunterschrift. Darüber hinaus zeigt sich das Klein- und Mittelflächensegment weiterhin aktiv und weitestgehend stabil.“—Laut Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.
Mieten steigen – besonders für ESG-konforme Flächen
Trotz der insgesamt verhaltenen Nachfrage stiegen die Mieten im ersten Halbjahr. Insbesondere hochwertige, ESG-konforme Flächen treiben die Spitzenmieten. Diese legten nach längerer Stagnation auf 28,50 €/m² zu.
In guten Lagen außerhalb des Zentrums stiegen die Mieten durch neue Projektentwicklungen auf 24,50 €/m² – ein Plus von 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch die Durchschnittsmiete in Wien legte um 3 Prozent auf 17,25 €/m² zu. Zum Jahresende wird durch laufende Hochhausprojekte weiteres Mietwachstum erwartet.
Breit gestreute Nachfrage, öffentliche Hand führend
Die Vermietungen verteilten sich über mehrere Submärkte. Der größte Anteil entfiel auf den CBD mit über einem Drittel der gesamten Fläche. Prater/Lassallestraße und Wienerberg lagen mit je 16 Prozent gleichauf. Hauptbahnhof (14 Prozent) und Westen (11 Prozent) profitierten von den wenigen großen Abschlüssen.
„Der öffentliche Sektor bleibt im aktuellen Marktumfeld der stärkste Nachfrager mit einem Marktanteil von 29 Prozent im ersten Halbjahr. Zugleich zeigten sich IT-Unternehmen in der ersten Jahreshälfte mit 11 Prozent zurückhaltender. Stattdessen waren Industrie- und Gewerbeunternehmen mit 12 Prozent und Finanzdienstleister mit 9 Prozent präsenter als üblich.“—Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Leerstand bleibt niedrig – Pipeline gut gefüllt
Der Leerstand stieg leicht auf 392.000 m² bzw. 3,6 Prozent. Damit liegt Wien im europäischen Vergleich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau. Bis Jahresende wird mit einem weiteren leichten Anstieg gerechnet, das Niveau soll aber niedrig bleiben.
Die Projektpipeline für 2025 ist gut gefüllt: Bis Jahresende kommen 113.000 m² neue Bürofläche auf den Markt, davon 109.000 m² im Neubau. Die hohe Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Flächen mit guter Anbindung hat die spekulative Bautätigkeit zuletzt begünstigt.
Noch in diesem Jahr werden u. a. das Leopold Quartier, Village Works und Vienna Twenty Two fertiggestellt. Für 2026 sind Projekte wie das ENNA und der DC Tower 2 geplant. Danach wird die Zahl der Fertigstellungen deutlich zurückgehen, weil derzeit überwiegend bedarfsorientiert und mit wenigen spekulativen Starts gebaut wird.
