Was ist passiert?
Mit der „Wohnbauinitiative 2011“ unterstützte die Stadt Wien private Bauträger bei der Errichtung von Wohnungen durch besonders günstige Darlehen. Im Gegenzug verpflichteten sich die Bauträger, die errichteten Wohnungen für mindestens zehn Jahre ab Fertigstellung zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins zu vermieten. Anders als die klassische Wohnbauförderung beruhte die Initiative nicht auf einem Landesgesetz, sondern wurde über „gewöhnliche“ Verträge zwischen der Stadt Wien und den Bauträgern abgewickelt.
Der Mieter einer auf diese Weise errichteten Wohnung ging davon aus, dass das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliege und wollte die Betriebskostenabrechnungen zweier Jahre u.a. hinsichtlich der Kosten für die Hausbetreuung und den Aufzug überprüfen lassen. Die Vermieterin wandte ein, das Haus sei ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet worden; das Mietverhältnis unterliege daher nur dem Teilanwendungsbereich des MRG. Strittig war somit, ob die Darlehen der Wohnbauinitiative öffentliche Mittel im Sinn des MRG sind.
Rechtliche Beurteilung
Für Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, sieht das MRG eine Teilausnahme vor: Wurde das Gebäude ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet, gelangen nur einzelne Bestimmungen des MRG zur Anwendung – insbesondere die strengen Regelungen über die Mietzinsobergrenzen und den Betriebskostenkatalog sind diesfalls nicht anwendbar. Wurden dagegen öffentliche Mittel eingesetzt, bleibt es beim Vollanwendungsbereich.
Der Oberste Gerichtshof hielt an seiner bisherigen Rechtsprechung fest: Unter öffentlichen Mitteln sind nur Mittel der Wohnbauförderung zu verstehen. Die Mittel müssen der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen gewidmet sein und auf einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage beruhen. Es genügt daher nicht, dass Gelder der öffentlichen Hand dem Wohnbau zugutegekommen sind.
Der Unterschied zeigt sich am Ablauf. Bei der klassischen Wohnbauförderung legt ein Landesgesetz fest, wer unter welchen Voraussetzungen gefördert wird. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, hat einen durchsetzbaren Anspruch auf die Förderung. Für die Wohnbauinitiative 2011 gab es kein solches Gesetz. Die Stadt Wien nahm selbst Darlehen auf und gab diese über gewöhnliche Darlehensverträge an die Bauträger weiter. Sie trat diesen also als Vertragspartnerin gegenüber, ähnlich wie eine Bank – nur zu besseren Konditionen. Im Gegenzug verpflichteten sich die Bauträger, die Wohnungen zehn Jahre lang günstig zu vermieten.
Daher lag nach Ansicht des OGH keine Zuhilfenahme öffentlicher Mittel iSd MRG vor. Der Mieter hatte daher keinen Anspruch auf das im Vollanwendungsbereich des MRG bestehende Verfahren zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen.
Schlussfolgerung
Die Entscheidung ist für alle Mieter in Gebäuden, die unter Zuhilfenahme von Mitteln der Wiener Wohnbauinitiative 2011 oder vergleichbarer Programme errichtet wurden, von erheblicher praktischer Bedeutung. Da solche Gebäude nur im Teilanwendungsbereich des MRG liegen, gelten weder gesetzliche Mietzinsobergrenzen noch der abschließende Betriebskostenkatalog des § 21 MRG.
Für Bauträger verdeutlicht die Entscheidung, dass die Wahl des Finanzierungsinstruments zugleich eine Entscheidung über den anwendbaren mietrechtlichen Rahmen darstellt.
