Der Wiener Wohnungsmarkt steht unter einem Druck, den er in dieser Form noch nicht kannte. Laut dem aktuellen Marktupdate von EHL für das erste Quartal 2026 ist die Bundeshauptstadt „mit einer historisch einmaligen Verknappung in das Jahr 2026 gestartet“. Die Fertigstellungszahlen im Bereich Miete und Eigentum haben einen Tiefpunkt erreicht — und der geförderte Wohnbau bildet dabei keine Ausnahme. Das Zusammenspiel aus einbrechendem Angebot, ungebrochener Nachfrage und restriktiver Kreditvergabe prägt alle Marktsegmente gleichermaßen.
Angebot: Fertigstellungen brechen historisch ein
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Die neu errichteten, frei finanzierten Mietwohnungen stabilisieren sich 2026 zwar, jedoch auf einem besonders niedrigen Niveau. Im Jahresvergleich ergibt sich laut EHL „ein dramatischer Rückgang von fast 50 Prozent gegenüber 2024“; verglichen mit dem Boomjahr 2022 ist das Angebot „sogar um mehr als 60 Prozent eingebrochen“. Insgesamt prognostiziert EHL für 2026 rund 8.060 fertiggestellte Wohnungen — gegenüber 15.340 Einheiten im Jahr 2022 entspricht das einem Rückgang von knapp 47 Prozent. Für 2027 setzt sich der Abwärtstrend mit prognostizierten 7.530 Einheiten fort.
Im Eigentumsbereich sinken die Fertigstellungszahlen 2026 um rund 1.000 Wohnungen auf nur mehr 3.738 Einheiten. Auch aus dem Bestand kommen immer weniger Wohnungen auf den Markt: Mieter scheuen den Wohnungswechsel, weil sie bei einem Umzug „zumeist mit deutlich höheren Wohnkosten rechnen müssen“. Räumlich konzentriert sich das knappe Neubauangebot auf die großen Stadtentwicklungsgebiete in den Randbezirken, allen voran im 21. und 22. Bezirk. Bei Lückenverbauungen in etablierten Wohnlagen agieren Entwickler derzeit zurückhaltender.
Angebotsseitig verstärken die eingetrübten Konjunkturaussichten und die geopolitische Unsicherheit infolge des Irankriegs die Zurückhaltung bei Projektentwicklern. EHL geht davon aus, dass sich ein Teil der ohnehin wenigen Projekte verzögert oder es erneut zu Projektstopps kommt — was das prognostizierte Angebotsvolumen in den kommenden Jahren noch stärker limitieren wird.
Nachfrage: Mietmarkt im zweiten Jahr des Nachfrageüberhangs
„Da der Mietmarkt nun schon das zweite Jahr von einem akuten Nachfrageüberhang geprägt ist, entwickeln sich die Preise flächendeckend weiterhin über der Inflationsrate“, stellt EHL fest. In der Praxis führt dies immer häufiger zu fliegenden Mieterwechseln ohne Leerstandszeiten. Vermieter können aus mehreren Interessenten wählen — eine wachsende Hürde für Wohnungssuchende ohne starke Bonitätsnachweise.
Im Eigentumssegment steigt das Kaufinteresse weiter. Treiber ist das mittlerweile sehr hohe Mietpreisniveau, das den Erwerb von Wohneigentum im Vergleich zur Miete attraktiver macht. Die Finanzierungsseite bleibt jedoch eine zentrale Herausforderung: Banken agieren weiterhin restriktiv, und mögliche Zinserhöhungen sind laut EHL „zumindest nicht auszuschließen“.
Besonders dynamisch entwickelt sich die Nachfrage nach Anlegerwohnungen. Anleger werden wieder zunehmend aktiv, da „die exzellente Vermietungssituation sich in gestiegenen Anfangsrenditen und einem nahezu verschwundenen Leerstandsrisiko widerspiegelt“. Bei Zweitvermietungen lässt sich in der Regel zumindest wieder das Niveau der Erstbezugsmieten erzielen — was Anlegerwohnungen für private Investoren zu einer besonders interessanten Assetklasse macht.
Preise: Mieten steigen über Inflation, Betriebskosten noch stärker
Die Preisdynamik hat zuletzt spürbar an Fahrt gewonnen. Mieten steigen in allen Lagen und Segmenten über der Inflationsrate. Dabei werden lagebedingte Preisunterschiede im Mietsegment tendenziell abgebaut: Auch in peripheren Gebieten werden Mietpreise akzeptiert, „die früher nur in guten Lagen erzielbar waren“.
Im Eigentumssegment liegen die durchschnittlichen Preissteigerungen allmählich wieder im Bereich der Inflationsrate — mit deutlichen Unterschieden nach Lagequalität. Während die Steigerungsraten in den großen Stadtentwicklungsgebieten an der Peripherie leicht unterhalb der Inflation liegen, verzeichnen zentrale Lagen sowie etablierte Wohnbezirke innerhalb und unmittelbar außerhalb des Gürtels Zuwächse, die teilweise darüber hinausgehen. Bei Bestandswohnungen schrumpft der traditionelle Preisabschlag gegenüber Neubauwohnungen, da Käufer aufgrund des rückläufigen Neubauangebots verstärkt in diesem Segment suchen.
Einen besonderen Hinweis liefert EHL zur Kostenstruktur: „Stärker als Mieten und Kaufpreise steigen allerdings die Betriebskosten, vor allem bei den kommunalen Gebühren.“
Ausblick: Weitere Angebotsverknappung und punktuelle Preisanpassungen erwartet
Die Prognosen für das restliche Jahr 2026 und darüber hinaus sind laut EHL von einem „anspruchsvolleren, aber stabilen Marktumfeld“ geprägt. Die strukturell hohe Nachfrage nach neuem Wohnraum bildet weiterhin eine solide Basis. Gleichzeitig dämpft die moderat ausgeprägte konjunkturelle Dynamik in Österreich die Entwicklung kurzfristig.
Auf globaler Ebene bestehen Unsicherheiten, deren Auswirkungen noch nicht vollständig abschätzbar sind. Mögliche Schwankungen bei Energie- und Rohstoffpreisen könnten die Inflationsentwicklung beeinflussen und damit den geldpolitischen Kurs mitbestimmen. Bei den zuletzt stabilen Baupreisen rechnet EHL mittelfristig mit punktuellen Anpassungen, insbesondere aufgrund gestiegener Energiekosten. Projektentwickler werden vorerst weiterhin selektiv und risikoavers agieren, Investitionsentscheidungen sorgfältiger prüfen und zeitlich staffeln.
Die Konsequenz liegt auf der Hand: Die zu erwartenden Rückgänge bei den Fertigstellungszahlen werden die Angebotslücke weiter verschärfen und „dementsprechend für eine gewisse Aufwärtsdynamik bei den Preisen sorgen“. Für Marktteilnehmer bedeutet das — ob Mieter, Käufer oder Investoren — ein Umfeld, in dem Entscheidungsgeschwindigkeit und Bonität zunehmend über den Marktzugang entscheiden.
