In Wismar entsteht eines der ersten zusammenhängenden Wohnquartiere Deutschlands nach dem anspruchsvollen QNG Standard – mit rund 100 Wohnungen in Holzbauweise, Photovoltaikund eigenem Nahwärmenetz. Auf den ersten Blick locken Steueranreize: 50 Prozent Sonderabschreibung über zehn Jahre. Auf den zweiten Blick zeigt sich die gesellschaftliche Dimension der idealistischen Projektentwicklung. Mit diesem Projekt demonstriert ein Hamburger Tech-Unternehmer, wie Städte bezahlbaren, energieeffizienten Wohnraum schaffen und gleichzeitig künftige CO₂-Vorgaben erfüllen können. Das Quartier Gut Klußer Mühle könnte zum Modell für künftige Stadtentwicklung werden.
Wenn Oliver Fürstner über Immobilien spricht, klingt das weniger nach Bauträger und mehr nach Analytiker. Für ihn ist nachhaltiger Wohnungsbau ein System, das man verstehen muss – technisch, wirtschaftlich und gesellschaftlich. „Ich wollte begreifen, warum nachhaltiges Bauen in Deutschland so kompliziert ist“, sagt er. „Und warum es trotzdem die einzige vernünftige Antwort auf die Zukunftsfragen des Wohnens ist.“
Neben seiner Tätigkeit als Investor und Geschäftsführer in der Internetbranche blieb Fürstner seiner Leidenschaft für Immobilien stets treu. Früher, um Risiken zu streuen – heute, um Verantwortung zu übernehmen. Seine strategische Ausrichtung folgt konsequent den ESG-Standards (Environmental, Social, Governance), also den international etablierten Kriterien für nachhaltiges Wirtschaften.
Für ihn ist das keine Option, sondern eine Notwendigkeit. Als 2024 das Investitionserleichterungsgesetz den Bundesrat passierte, konnte er es kaum fassen. 50 % steuerliche Sonderabschreibung auf die Gebäudekosten – eine staatliche Förderung, wie es sie seit den 1990er-Jahren nicht mehr gegeben hatte. Und das Beste: In Kombination mit der Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren entstand ein Investitionsumfeld, das weltweit seinesgleichen suchte. Keine andere Sachwertanlage kam da auch nur annähernd heran. Plötzlich waren die 10 bis 15 % höheren Baukosten für nachhaltiges Bauen kein Nachteil mehr, sondern im Gegenteil: ein mehrfach überkompensierter Nebeneffekt in einem finanziell wie ökologisch unschlagbaren Gesamtpaket.
Ein Lernprozess zwischen Vision und Widerstand
Doch der Weg in die Umsetzung war steinig. In den vergangenen drei Jahren arbeitete sich Fürstner tief in die Materie nachhaltiger Bauweise ein. „Ich habe mich intensiver mit Energieeffizienz beschäftigt als jemals zuvor mit einem anderen Thema“, sagt er. Die Praxis war ernüchternd: Drei Energieberater lieferten drei völlig unterschiedliche Konzepte – und jeder behauptete, der andere liege falsch. Viele Bauträger hätten bei dieser Verwirrung aufgegeben, Fürstner aber sah darin den Beweis, dass die Branche sich neu erfinden muss.
„Nachhaltigkeit ist kein Produkt, das man bestellt, sondern ein Prozess, den man gestalten muss.“—Oliver Fürstner
Er sprach mit Architekten, QNG-Auditoren, Holzbauexperten und Statikern, studierte Förderbedingungen und Bauphysik, bis sich für ihn ein klares Bild ergab: Nachhaltiges Bauen ist nicht nur ökologisch notwendig, sondern auch wirtschaftlich klug.
Förderung mit Haken
Das ist auch das klare Ziel des Wachstumschancengesetzes, das mit dem KfW-40-QNG Standard 2024 den Bau nachhaltiger Mietwohnungsbau fördern soll. Doch die Hürden sind hoch: Nur Gebäude, die die strengen Kriterien erfüllen, sind förderfähig. Diese Kombination verlangt maximale Energieeffizienz bei gleichzeitig umfassender Nachhaltigkeitszertifizierung – und das mit Anschaffungskosten von maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter. „Das ist knapp kalkuliert“, sagt Fürstner. „Nachhaltiges Bauen kostet mehr. Genau das schreckt viele ab.“ Doch der Unternehmer liebt Herausforderungen und will die Chancen in den Fokus nehmen: „Die Energieeffizienz und CO2 Fußabdruck werden nicht nur bei Immobilien zum Wettbewerbsvorteil. Banken und Investoren werden Nachhaltigkeit in ihre Zinsmodelle einpreisen – wer das ignoriert, verliert an Wert.“
Ein Quartier als Modellfall
Mit dem Quartier Gut Klußer Mühle will Fürstner zeigen, dass nachhaltiger Wohnungsbau nicht nur gesellschaftlich, sondern auch ökonomisch Sinn ergibt. Auf dem historischen Gutshof im südlichen Stadtgebiet von Wismar entstehen rund 100 energieeffiziente Mietwohnungen und mehrere Gewerbeeinheiten im QNG-Standard. Gebaut wird überwiegend in Holzbauweise, die Energieversorgung erfolgt über Photovoltaik, Wärmepumpen und ein lokales Nahwärmenetz. „Wir müssen weg von der Vorstellung, dass
Nachhaltigkeit Verzicht bedeutet“, sagt Fürstner. „Im Gegenteil – sie ist die Voraussetzung, um Werte zu schaffen: ökologisch, gesellschaftlich und wirtschaftlich.“ Was wie ein Lehrstück über grünes Bauen klingt, ist auch ein persönlicher Lernprozess. Fürstner hat sich das Wissen erarbeitet, das viele in der Branche noch scheuen. „Ich habe in meinem Berufsleben viele Märkte kommen und gehen sehen“, sagt er. „Aber was bleibt, sind Werte – im wörtlichen wie im übertragenen Sinn. Und nachhaltige Immobilien gehören dazu.“
Der Unternehmer beobachtet, dass die Politik zwar ambitionierte Klimaziele formuliert, aber kaum praktikable Modelle zur Umsetzung bietet. Viele Förderprogramme scheitern an der Realität des Marktes. Wer heute nachhaltig bauen will, kämpft mit widersprüchlichen Vorschriften, Engpässen bei Fachleuten und steigenden Materialkosten.
Sein Ansatz: Mit privaten Investoren und klaren Konzepten vorangehen. Das Quartier Gut Klußer Mühle entwickelt er als Blaupause. „Wir wollen zeigen, dass es geht, wenn Planung, Technik und Förderung ineinandergreifen.“
Wertschöpfung in der Region
Für viele Gemeinden, insbesondere in Nord- und Ostdeutschland, könnten solche Projekte ein Weg sein, gleich mehrere Probleme zu lösen: den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, die steigenden Energiepreise und vor allem den Druck, die kommunalen Klimaziele zu erreichen. Wer Förderprogramme wie die Sonderabschreibungen nutzt, schafft messbare Fortschritte bei den Klimazielen und motiviert Investoren, mehr Wohnraum zu bauen – nachhaltig und wirtschaftlich tragfähig. Zudem bleibe die Wertschöpfung in der Region: lokale Handwerksbetriebe, kurze Transportwege, erneuerbare Energie vor Ort. „So entsteht ein wirtschaftlicher Kreislauf, der über das einzelne Bauprojekt hinausreicht“, erklärt Fürstner.
Drei der geplanten Gebäude sind bereits verkauft, der erste Bauabschnitt mit insgesamt elf Häusern kann beginnen, sobald acht davon verbindlich belegt sind. Interessierte, Investoren oder Käufer können sich direkt bei Oliver Fürstner melden, um Informationen aus erster Hand zu erhalten und sich für die kommenden Investorengespräche anzumelden.
Unterlagen und Anmeldemöglichkeiten finden sich auf der Projektwebseite www.gutshofkluss.de
