Die Renditen von Wohnimmobilien in Österreich haben sich 2026 leicht verbessert. Das zeigt die aktuelle Renditeanalyse von Ernst Kovacs, Geschäftsführer von KE Wohnimmobilien. Während die Verkaufspreise österreichweit nur moderat zulegten, sorgten steigende Mieten in vielen Regionen für attraktivere Ertragsaussichten. Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend in Wien, wo die Angebotsknappheit zunehmend auf den Mietmarkt durchschlägt.
„Nach den turbulenten Jahren am Wohnungsmarkt sehen wir erstmals wieder eine leichte Verbesserung der Renditesituation. Der Haupttreiber sind dabei nicht die Kaufpreise, sondern die Mieten.“—Ernst Kovacs
Verkaufspreise steigen moderat
Die Verkaufspreise von Neubauwohnungen erhöhten sich im österreichweiten Durchschnitt um 1,6 Prozent. Hinter diesem vergleichsweise stabilen Wert verbergen sich allerdings erhebliche regionale Unterschiede.
In mehreren Bezirken wurden ursprünglich geplante hochpreisige Projekte nicht realisiert oder wieder vom Markt genommen. Dadurch fielen diese Objekte aus den Auswertungen, was teilweise zu deutlichen Preisrückgängen führte. Beispiele dafür sind die Bezirke Hermagor in Kärnten und Kirchdorf in Oberösterreich. Umgekehrt sorgte im Bezirk Leoben ein neu gestartetes hochpreisiges Projekt für einen starken statistischen Preisanstieg, obwohl entsprechende Verkaufserfolge bislang noch ausstehen.
Auf Bundesländerebene zeigt sich ein differenziertes Bild. Niederösterreich, Oberösterreich und die Steiermark verzeichneten steigende Preise. Kärnten entwickelte sich rückläufig. Im Burgenland zeigte sich ein uneinheitliches Bild. In Salzburg holten günstigere Bezirke auf, während hochpreisige Regionen an Dynamik verloren. Tirol bleibt von starken Schwankungen geprägt: Nach Preisrückgängen 2024 kam es im Vorjahr zu Anstiegen und zuletzt wieder zu Rückgängen. Vorarlberg präsentierte sich weitgehend stabil.
Auch Wien bewegte sich mit einem Plus von 1,6 Prozent exakt im österreichischen Durchschnitt. Die Entwicklung innerhalb der Bezirke verlief jedoch sehr unterschiedlich.
Mieten steigen deutlich stärker als Kaufpreise
Wesentlich dynamischer entwickelte sich der Mietmarkt. Österreichweit erhöhten sich die Angebotsmieten um durchschnittlich 4,1 Prozent.
Besonders auffällig ist die Situation in Wien. Hier stiegen die Mieten innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 10,5 Prozent. Nach Einschätzung von KE Wohnimmobilien ist dies ein deutliches Zeichen für die zunehmende Verknappung des Angebots.
„Viele Projekte wurden verschoben, neu kalkuliert oder vorübergehend vom Markt genommen. Das reduziert das verfügbare Angebot und erhöht den Druck auf den Mietmarkt. Die rückläufigen Zahlen bei den Baubewilligungen werden diesen Trend im nächsten Jahr fortführen.“—Ernst Kovacs
Außerhalb Wiens blieben zweistellige Mietsteigerungen die Ausnahme. In den meisten Regionen entwickelte sich der Mietmarkt deutlich moderater.
Renditen profitieren von steigenden Mieten
Die Kombination aus moderat steigenden Kaufpreisen und deutlich höheren Mieten führte österreichweit zu einer leichten Verbesserung der Wohnimmobilienrenditen.
Auch in Wien zeigt der Trend nach oben. In nahezu allen Bezirken konnten die Renditen zulegen. Lediglich der 15. Bezirk verzeichnete einen minimalen Rückgang. In den Bezirken Favoriten, Meidling, Penzing, Ottakring und Donaustadt blieben die Renditen weitgehend unverändert.
Für Investoren bestätigt sich damit ein Trend, der sich bereits im Vorjahr abgezeichnet hat: Während die Kaufpreisentwicklung vielerorts an Dynamik verloren hat, gewinnt die laufende Ertragskraft von Wohnimmobilien wieder an Bedeutung.
Markt bleibt von Unsicherheit geprägt
Trotz der verbesserten Renditesituation bleibt die Projektentwicklung vielerorts herausfordernd. Zahlreiche Vorhaben wurden in den vergangenen Monaten zurückgestellt oder sogar wieder vom Verkaufsstatus in die Planungsphase versetzt.
Die aktuelle Marktphase zeigt damit ein ungewöhnliches Bild: Während die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt und die Mieten steigen, sorgt die Zurückhaltung bei Neubauprojekten weiterhin für ein begrenztes Angebot.
„Die Renditen entwickeln sich wieder in die richtige Richtung. Gleichzeitig zeigt die starke Mietpreisdynamik, dass der Markt dringend zusätzliche Wohnbauprojekte benötigt. Ohne neues Angebot wird sich die Situation insbesondere in den Ballungsräumen weiter verschärfen.“—Ernst Kovacs
Über die Analyse
Für die jährliche Renditeanalyse untersucht KE Wohnimmobilien die Entwicklung von Kaufpreisen, Mieten und daraus resultierenden Bruttorenditen von Wohnimmobilien in allen österreichischen Bezirken. Grundlage bilden aktuelle Marktangebote und laufende Marktbeobachtungen des „Projektimmo“ der Immoservice Austria sowie aktuelle von Willhaben ausgewertete Mietpreise. Herzlichen Dank an beide Unternehmen für diese Zusammenarbeit.
