Eine Person bringt 70 Prozent des Eigenkapitals ein, die andere 30 Prozent — und dennoch gehört beiden die Wohnung zu gleichen Teilen. Diese rechtliche Realität überrascht viele Käufer:innen. Beim gemeinschaftlichen Erwerb von Wohnungseigentum in Österreich bilden zwei natürliche Personen zwingend eine Eigentümerpartnerschaft, in der beide zu gleichen Teilen am Mindestanteil beteiligt sind. Was finanziell ungleich verteilt ist, lässt sich im Grundbuch nicht abbilden — wohl aber vertraglich absichern.
Mindestanteil: Was das Grundbuch tatsächlich abbildet
Bei Wohnungseigentum wird ein Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft — der sogenannte Mindestanteil — im Grundbuch eingetragen. Mit diesem Mindestanteil ist das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt verbunden. Die Größe des Mindestanteils richtet sich nach dem Nutzwert des Objekts, nicht nach dem Kaufpreis. Bei einer Eigentümerpartnerschaft teilen sich die beiden Partner diesen Mindestanteil zwingend zur Hälfte. Eine Aufteilung im Verhältnis 70:30 schließt das Gesetz aus. Mehr als zwei Personen können ein Wohnungseigentumsobjekt ohnehin nicht gemeinsam erwerben.
Haftung und Belastung
Die beiden Hälften des Mindestanteils sind im Grundbuch miteinander verbunden. Sie lassen sich nur gemeinsam verkaufen oder belasten. Ein Kredit, der auf der Wohnung besichert wird, erfasst stets den gesamten Mindestanteil und setzt die Mitwirkung beider Partner voraus. Für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum haften beide — unabhängig davon, wer die Kreditraten tatsächlich zahlt.
„Wer gemeinsam eine Eigentumswohnung kauft, sollte wissen, dass unterschiedliche finanzielle Beiträge nicht zu unterschiedlichen Eigentumsanteilen führen können. Wenn eine Person mehr Eigenkapital einbringt, sollte daher vereinbart werden, wie dieser Unterschied, insbesondere bei einer späteren Trennung, Todesfall oder einem Verkauf, berücksichtigt wird.“—Alexander Winkler, Notar in Wien
Vertragliche Gestaltung
Aus dem Grundbuch geht nicht hervor, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, welchen Anteil an Kreditraten jemand trägt oder wie laufende Kosten aufgeteilt werden. Diese Punkte lassen sich jedoch vertraglich regeln. Dazu zählen die eingebrachten Eigenmittel, die Aufteilung der laufenden Zahlungen sowie die Verteilung eines späteren Verkaufserlöses. Auch für den Fall einer Trennung oder des Ausscheidens einer Person aus der Eigentümerpartnerschaft können bereits beim Kauf entsprechende Vereinbarungen getroffen werden.
Todesfall: Sonderregeln für die Eigentümerpartnerschaft
Stirbt ein Partner, greift eine gesetzliche Sonderregelung: Der Anteil der verstorbenen Person geht unmittelbar auf den überlebenden Partner über — sofern keine abweichenden Regelungen bestehen. Dieser Anteil fällt nicht in die Verlassenschaft und kann daher auch nicht frei vererbt werden. Daraus können finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Verlassenschaft sowie erb- und pflichtteilsrechtliche Fragen entstehen, etwa wenn Kinder der verstorbenen Person Pflichtteilsansprüche geltend machen. Abweichende Gestaltungen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Die Österreichische Notariatskammer empfiehlt, wechselseitige Ansprüche und mögliche spätere Szenarien bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zu klären. Notarinnen und Notare prüfen den Grundbuchsstand, errichten die erforderlichen Urkunden und informieren über die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Wer frühzeitig handelt, vermeidet Konflikte — bei Trennung, Verkauf oder Todesfall.
