Was auf einem Vertrag als dessen Bezeichnung "draufsteht, ist (rechtlich) nicht entscheidend für das, was im Vertrag (rechtlich) "drinnen" ist".
Sachverhalt:
Die auf Feststellung des Vorliegens eines Pachtvertrags klagende Bestandgeberin stellte (nach dem von den Unterinstanzen getroffenen Feststellungen) der Bestandnehmerin nach dem Umbau des desolaten Zinshauses ein Bestandobjekt zur Verfügung, das so geplant und konfiguriert war, dass es sich für die Betriebszwecke der Bestandnehmerin - den Betrieb eines Hotels - eignete. Die Bestandnehmerin war vereinbarungsgemäß für das Innendesign und die Möblierung der Zimmer sowie der Allgemeinflächen verantwortlich und trug dafür die gesamten Kosten. Auch der konkrete Beherbergungsbetrieb und dessen Konzept wurden ausschließlich von der Bestandnehmerin organisiert, die auch Personal anwarb und die Bewerbung und Vermarktung ihres Betriebs selbst organisierte, ohne dass die Bestandgeberin zu irgendeinem Zeitpunkt unterstützend tätig gewesen wäre. Vereinbart wurde ein fixer, nicht umsatzabhängiger Bestandzins. Die Bestandgeberin hat der Bestandnehmerin auch keinen Kundenstock vermittelt.
Die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Informationspflicht der Bestandnehmerin bzw das Mitspracherecht der Bestandgeberin in bestimmten Personalangelegenheiten war nach Ansicht des Berufungsgerichts in Wahrheit eine bloße Leerfloskel. Zwar sei eine Betriebspflicht der Bestandnehmerin und auch vereinbart worden, dass diese ein "lebendes Unternehmen" zurückzustellen habe, doch sei den Feststellungen kein Interesse der Bestandgeberin am Abschluss eines Pachtvertrags entnehmbar, das über das Motiv hinausgehe, dass ein Pachtvertrag für sie rechtlich vorteilhafter sei. Eine ernsthafte Absicht der Bestandgeberin, tatsächlich selbst einen Hotelbetrieb zu führen, habe nicht bestanden. Diese habe auch kein Eigeninteresse an der Führung einer ganz bestimmten Art des Hotelbetriebs oder überhaupt ein Interesse an der Aufrechterhaltung irgendeines Hotelbetriebs gehabt. Da der Aufbau des Unternehmens, des Kundenstocks und von Goodwill und auch die konkrete Ausgestaltung der Art des Unternehmens, die Anstellung des Personals allein in der Verantwortung der Bestandnehmerin gelegen seien, die nach eigenem Belieben tätig sein habe können, und die Bestandnehmerin Werbemaßnahmen sowie den Internetauftritt unbeeinflusst von der Bestandgeberin organisiert habe, habe die Bestandgeberin letztlich nicht mehr als Räume und Flächen zur Verfügung gestellt.
Rechtliche Beurteilung:
Zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht gemäß § 1091 ABGB besteht umfangreiche Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (RS0020338; RS0020513). Dabei kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des konkreten Einzelfalls an (RS0031183). Bestandverträge müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, insbesondere darauf, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt (1 Ob 177/16k mwN; RS002052)
Hinsichtlich Betriebspflicht als wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht verweist der OGH auf die RS0020451 und RS0020361:
Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Pacht ist die Betriebspflicht. Wurde eine solche vereinbart, dann liegt ein Pachtvertrag vor.
ABER (ganz großes ABER!):
Von einer Betriebspflicht kann nur dann die Rede sein, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht, nicht aber schon dann, wenn eine solche im Vertrag als Leerformel ohne echtes Substrat vereinbart wird.
Wenn also die Vereinbarungen zur Betriebspflicht und zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens auf keinem tatsächlichen wirtschaftlichen Interesse der Bestandgeberin beruhen, dann liegt eine Leerformel ohne echtes Substrat vor = Geschäftsraummiete. Oder anders gewendet: Unternehmenspacht dient in erster Linie dazu, zu gewährleisten, dass dem Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses ein lebendes und ertragsfähiges Unternehmen zurückgestellt wird; daran muss der Verpächter aber auch Interesse haben!
Im Übrigen hat ein (Unternehmens-)Pachtvertrag regelmäßig die Verpachtung eines (bereits bestehenden) Unternehmens des Verpächters an den Pächter vor Augen.
Nur wenn ein Bestandgeber ein von ihm selbst noch nicht betriebenes Unternehmen, aber wenigstens sämtliche wesentlichen Voraussetzungen (wie Ausstattung, Genehmigungslage, Kundenstock) für einen "knopfdruckbereiten" Start eines konkreten Unternehmens auf den Bestandsflächen Verfügung stellt (also verpachtet), kann – sonstige Bedingungen wie Rückstellung an den Bestandgeber nach Bestandende vorausgesetzt - unter Umständen von einem "Pachtvertrag" ausgegangen werden.
Dass die Parteien den Vertrag als Pachtvertrag bezeichneten, ist (allein) nicht maßgebend (RS0017762 [T13, T17]): Was auf einem Vertrag als dessen Bezeichnung "draufsteht, ist (rechtlich) nicht entscheidend für das, was im Vertrag (rechtlich) "drinnen" ist".
Fazit:
Wir sehen regelmäßig in der anwaltlichen Praxis, dass die von der Judikatur entwickelten (und nunmehr vom OGH neuerlich bestätigten und bekräftigten) Abgrenzungskriterien zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht entweder gar nicht erkannt, "auf die leichte Schulter" genommen oder schlicht negiert werden, was in der Folge (immer öfters) zu bösen Überraschungen (insbesondere) bei Bestandgebern führt (Voll- oder Teilanwendungsbereich MRG; §§ 1104f ABGB) Auch die weitverbreitet geradezu eine Gewissheit darstellende Annahme, dass die Vereinbarung einer Betriebspflicht per se ausreiche, (Unternehmens-)Pacht zu begründen, erscheint unausrottbar.
Es muss also für die Qualifikation als (Unternehmens-)Pacht nicht nur bei Vertragsbeginn dem Bestandnehmer ein lebendes Unternehmen übergeben, sondern auch bei Vertragsende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt werden. Wir sehen immer wieder Bestandverträge, wo auf letzteres überhaupt vergessen wurde oder die entsprechenden Vertragsbestimmungen sich als Leerformeln ohne echtes Substrat erweisen. Auch die Übergabe von Flächen im Zustand "shell & core" an den Bestandnehmer, der diese dann auf eigene Kosten ausbaut, ist absolut "toxisch" für die Qualifikation als (Unternehmens-)Pachtvertrag.
Und last but not least: Die hier vom OGH aufgestellten Grundsätze gelten (natürlich) nicht nur für Hotelbetriebe, sondern grundsätzlich genauso auch für Handels- und Gastronomiebetriebe.
