Der 1. Jänner 2027 rückt näher – und damit ein wichtiger Stichtag für Hausverwaltungen und Eigentümer: Nicht fernablesbare individuelle Verbrauchszähler und Heizkostenverteiler müssen – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Was dabei konkret zu beachten ist, welche Ausnahmen gelten und warum die Umstellung weit über einen reinen Gerätetausch hinausgeht, stand im Mittelpunkt der neunten Ausgabe der Techem-Webinar-Reihe „Energiemanagement in Immobilien“. Immobilienexperte und Fachbuchautor Hannes Kruplak und Alexander Haun-Holzmann, Leiter Abrechnung Österreich bei Techem, gaben dabei einen Überblick über die rechtlichen Vorgaben und deren praktische Umsetzung. Rund 80 Interessierte nahmen am Webinar am 22. September teil und nutzten die Gelegenheit zum fachlichen Austausch.
Das Bundes-Energieeffizienzgesetz (EEffG) verfolgt ein klares Ziel: Energieverbrauch soll dort sichtbar werden, wo er entsteht. Als Instrumente dafür setzt das Gesetz auf individuelle Verbrauchserfassung und Fernauslesbarkeit. Betroffen sind vor allem Wohnhäuser sowie Mehrzweckgebäude mit zentraler Wärme- oder Kälteversorgung beziehungsweise Fernwärme oder Fernkälte. Für Hausverwaltungen stellt sich damit die Frage: Was ist konkret zu tun — und bis wann?
Nachrüstpflicht: Zwei Kriterien entscheiden
Eine pauschale Antwort, welche Gebäude tatsächlich umgerüstet werden müssen, gibt es nicht. Entscheidend sind zwei Kriterien: technische Machbarkeit und Kosteneffizienz. Die E-Control als zuständige Behörde hat die Vorgaben dafür festgelegt. Technische Hindernisse können etwa Bauteilaktivierungen, zentrale Lüftungsanlagen oder Heizkreise darstellen, die mehrere Nutzungseinheiten versorgen.
Bei der Wirtschaftlichkeit gilt: Eine Maßnahme ist dann kosteneffizient, wenn die erwartbaren Energiekosteneinsparungen die zusätzlichen Kosten innerhalb eines Betrachtungszeitraums von fünf Jahren übersteigen. In die Berechnung fließen Anschaffung und Installation, Wartung, Eichung, Ablesung, Datenverarbeitung und Abrechnung ein. Für Neubauten greift eine wichtige Ausnahme: In neuen Wohngebäuden mit mehreren Einheiten sowie im Wohnbereich neuer Mehrzweckgebäude ist der Trinkwarmwasserverbrauch bei zentraler Versorgung in der Regel individuell zu erfassen.
Ausstattung vs. Kostenaufteilung: Eine häufige Verwechslung
Immobilienexperte Hannes Kruplak wies im Webinar auf eine verbreitete Verwechslung hin: Das EEffG regelt die Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten — nicht aber die Verteilung der Heiz-, Warmwasser- oder Kältekosten. Für die konkrete Kostenaufteilung bleiben — je nach Gebäude und Rechtsverhältnis — das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz sowie wohnrechtliche Bestimmungen maßgeblich.
Einzelne Sonderfälle und wohnrechtliche Fragestellungen sind dabei noch nicht abschließend durch Rechtsprechung geklärt. Für Hausverwaltungen ist deshalb neben der technischen Bestandsaufnahme auch eine saubere Dokumentation wesentlich.
Strafen und Verantwortung: Bis zu 20.000 Euro
Die Verantwortung für die Umsetzung liegt bei den Eigentümer:innen. Sie müssen prüfen, ob eine Ausstattungs- beziehungsweise Nachrüstpflicht besteht, und gegebenenfalls die notwendigen Schritte setzen. Wer den gesetzlichen Verpflichtungen nicht nachkommt, muss mit Verwaltungsstrafen von bis zu 20.000 Euro rechnen.
Dass neben der rechtlichen Einordnung auch praktikable Abläufe zählen, zeigte eine Live-Umfrage während des Webinars: Je rund 37 Prozent der Teilnehmenden nannten die technische Umsetzung sowie zeitliche und personelle Ressourcen als größte Herausforderung, rund 27 Prozent die rechtlichen Anforderungen.
Fernauslesung als digitale Infrastruktur
Alexander Haun-Holzmann, der den Praxisteil des Webinars gestaltete, setzte einen klaren Rahmen:
„Das EEffG ist kein Gerätetauschprojekt“. Vielmehr gehe es um Digitalisierung, Transparenz und verlässliche Daten — die Fernauslesung bilde dafür die Grundlage. Mit fernablesbaren Geräten verändert sich mehr als der Ablesevorgang: Verbrauchsdaten lassen sich automatisiert erfassen und verarbeiten, Vor-Ort-Termine für die Ablesung entfallen, und digitale Prozesse von der Erfassung bis zur Abrechnung werden möglich. Das einzelne Messgerät wird damit zum Baustein einer durchgängigen digitalen Infrastruktur.
Transparenz senkt Verbrauch
Der Nutzen zeigt sich dort, wo Verbrauch regelmäßig sichtbar wird. Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler vorhanden, müssen Bewohner:innen während der Heiz- und Kühlperiode zumindest monatlich Informationen zum Verbrauch erhalten. Das ermöglicht Vergleiche mit früheren Perioden und macht ungewöhnliche Verbrauchsentwicklungen frühzeitig erkennbar. Techem verwies im Webinar auf ein Einsparpotenzial von rund 20 Prozent durch die verbrauchsabhängige Abrechnung. Damit schließt sich der Kreis zum Ziel des EEffG: den Energieverbrauch nicht nur zu messen, sondern durch mehr Transparenz auch zu senken.
Bestandsaufnahme als erster Schritt
Für Hausverwaltungen als Eigentümervertretung beginnt der Weg zur Umsetzung nicht beim Gerätetausch, sondern bei der Bestandsaufnahme: Welche Messgeräte sind vorhanden? Welche davon sind bereits fernablesbar? Wo befinden sich Altgeräte? Gibt es technische Sonderfälle — wie Einrohrheizungen oder Bauteilaktivierungen —, die gesondert geprüft werden müssen?
Techem begleitet Hausverwaltungen dabei von der Bestandsanalyse und Objektprüfung über Angebot und Nachrüstung bis zur Funkanbindung sowie zur Verbrauchsinformation und Abrechnung. Das Webinar „EEffG 2027: Was Hausverwaltungen jetzt wissen müssen“ fand am 22. September 2026 im Rahmen der Techem-Webinar-Reihe „Energiemanagement in Immobilien“ statt, die regelmäßig über rechtliche, technische und nachhaltigkeitsbezogene Fragestellungen der Immobilienwirtschaft informiert.
