Das Marktumfeld ist spannend. Wie kommt man zu guten Projekten?
Michael Schmidt: Ich glaube, es war noch nie so leicht, zu guten Objekten zu kommen. Die Konkurrenz ist kleiner geworden.Die Zeiten der Top-Preise sind vorbei. Wir können wieder gut kaufen. Wir hatten seit sehr langer Zeit nicht mehr so schöne Objekte in unserem Portfolio. Wir kaufen laufend ein. Dieses Jahr haben wir ungefähr 15 Objekte angekauft, 13 davon waren innerstädtisch
Wer verkauft im Moment? Es heißt immer wieder, die Preisfindung ist noch nicht abgeschlossen. Verkaufen nur die, die unbedingt müssen?
Es sind die, die müssen oder können. Manche wollen sich von Zinshäusern trennen, aus welchem Grund auch immer, weil das Zinshaus wenig Rendite bringt oder sie nicht die gleiche Fantasie haben wie wir. Wir sind nicht nur Bestandshalter. Wir entwickeln sehr viel. Wir haben mittlerweile 20 Projekte im Bau. Das sind über 550 hochwertige Wohnungen. Darauf sind wir stolz. Bietet sich die Gelegenheit ein interessantes Haus zu erwerben, greifen wir gerne zu.
Wie viele Zinshäuser finden sich aktuell in Ihrem Bestand?
Wir haben ungefähr um die 100 Zinshäuser im Bestand. Das ist eine konstante Größe, mit der wir gut leben können. 20 Häuser, die wir entwickeln und deren Wohnungen in Folge wieder verkaufen, und 80, die wir durchgehend im Bestand halten. Mit Zukäufen kommen wir dann wieder auf die Summe von 100 Zinshäusern. Es hält sich immer ungefähr die Waage. Wir wollen auch nächstes Jahr mindestens zehn Projekte an den Start bringen.
Wir sind intensiv in der Planung vieler zukünftiger Bauprojekte. In der Hahngasse im 9. Wiener Gemeindebezirk stehen wir unmittelbar vor Projektstart. In der Tendlergasse, ebenfalls im neunten Bezirk, haben wir ein weiteres tolles Altbau-Projekt mit rund 2.000 Quadratmetern Bestand und 600 Quadratmetern zu entwickelnder Dachbodenfläche. Hier warten wir auf die Baubewilligung. Da geht es also auch bald los.
Es kann mit Sicherheit gesagt werden: Uns wird nicht langweilig. Wir haben für 2022 ausgerufen, dass wir weiter kaufen und weiter bauen, und beides ist uns sehr gut gelungen.
Keine Probleme bei der Finanzierung?
Wir haben starke Reserven. Wir haben aus unseren Unternehmen nicht so viel herausgenommen. Dadurch haben wir aktuell einen großen Eigenkapitalpolster. Das ist in Zeiten wie diesen ein klarer Vorteil. Aktuell gibt es so viele Chancen wie noch nie. Wir haben aber – und das unterscheidet uns von unseren Mitbewerbern – nie aufgehört zu kaufen, auch nicht während der Pandemie. Dadurch konnten wir uns 2022 und 2023 auch einige Top-Immobilien sichern – wie zum Beispiel zwei Objekte im ersten Bezirk, die wir von der Immofinanz gekauft haben. Derartige Objekte kommen selten auf den Markt – wir hatten die Chance und haben sie ergriffen. Es geht auch darum, dass man sich traut. Ich glaube, das ist ein ganz wesentlicher Punkt: Man muss sich momentan auch etwas trauen. Auf den niedrigsten Punkt zu warten, ist nicht meine Sache. Wir kaufen die ganze Zeit weiter und glauben auch, dass wieder positivere Nachrichten kommen werden, sei es durch einen Zinsschritt nach unten oder durch eine Entschärfung der KIM-Verordnung.
Was wird zuerst geändert – die KIM-Verordnung oder das Mietrechtsgesetz?
Sicher die KIM-Verordnung. Leider wird es noch sehr lange dauern, bis das Mietrechtsgesetz, das ich als sehr unfair empfinde, geändert wird. Nehmen wir hier diese Wohnung. Sie spielt alle Stückerln. Da kann kaum eine Neubauwohnung mithalten. Warum soll diese Wohnung nicht frei vermietet werden können? Die Wohnung, in der die Bilder entstanden sind, kann angemessen vermietet werden, weil sie über 130 Quadratmeter hat. Aber grundsätzlich ergibt das Mietrecht gar keinen Sinn. Man sollte sich irgendetwas einfallen lassen. Vielleicht könnte man die freie Vermietung an Energiewerte oder an eine komplette Durchsanierung koppeln. Wird ein Zinshaus komplett durchsaniert und steht dann besser da als ein alter Neubau, dann muss da auch der freie Mietzins gelten. Alles andere ist für mich unfair und und verhindert Investitionen.
Auch bei den ESG-Kriterien wird das Zinshaus häufig unter seinem Wert klassifiziert. Mit einer hochwertigen und maßgeschneiderten Revitalisierung von Wiener Altbautenwerden wertvolle Ressourcen geschont. Durch die Nachverdichtung im Bestand – also den Dachgeschoßausbau – wird zusätzliche Bodenversiegelung verhindert, während neuer und dringend benötigter Wohnraum in bestehender Infrastruktur geschaffen wird. Diesen Aspekt der Immobilienentwicklung, die Weiterentwicklung historischer Bausubstanz, vermisse ich oftmals in der Diskussion über Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit im Wohnbau.
Andere Maßnahmen sind schwerer umsetzbar. Raus aus Öl und Gas. Wir Bauträger sind absolut gewillt, so viel wie möglich umzusetzen! Aber: Wärmepumpen mit Tiefenbohrung im Zinshaus sind zurzeit teilweise noch nicht umsetzbar. Fernwärme gibt es nicht überall, wenn man bedenkt, dass zum Beispiel im 14. Bezirk Fernwärme fast gar nicht ausgebaut ist. Fernwärme hat auch Kapazitätsbeschränkungen. Auch eine Wärmepumpe macht Geräusche und ist nicht immer gewollt. Wir reißen nichts weg. Wir bauen sogar auf, verdichten nach, ändern das Heizungssystem, tauschen Fenster und verstärken die Dämmung. Man darf nicht vergessen, ein Zinshaus hat teilweise eine fast einen Meter dicke Wand. Ein Neubau hat vielleicht 30 Zentimeter. Das Zinshaus steht schon gut da. Ich glaube, dass eher die Bauten aus den60er-, 70er-, 80er-Jahren Probleme haben, die tendenziell schlecht gedämmt sind, die weitaus schlechtere Energiewerte haben als ein Zinshaus.
Das vollständige Interview finden Sie in der Ausgabe 06/2023 des ImmoFokus
