Die durchschnittlichen Spitzenrenditen für europäische Büroimmobilien verharrten im zweiten Quartal 2026 bei 4,9 %. Geopolitische Unsicherheiten, gestiegene Energiekosten und eine restriktivere Geldpolitik bremsten die Investitionserholung, ohne sie zu stoppen. Das zeigt der aktuelle Savills-Report Spotlight: European Office Investment – Q2 2026.
Makroökonomisches Umfeld: EZB erhöht auf 2,25 %
Die europäische Wirtschaft stagnierte im zweiten Quartal 2026. Höhere Energiekosten, geschwächtes Vertrauen und erneute geopolitische Spannungen belasteten das Wachstum. Der Nahost-Konflikt prägte das makroökonomische Umfeld; eine temporäre Waffenruhe und die Wiedereröffnung der Straße von Hormuz entlasteten die Energiemärkte gegen Ende Juni. Mitte Juli beendete das Ende der Waffenruhe diese Entspannung. Parallel dazu trieb die Ankündigung Marine Le Pens, bei der französischen Präsidentschaftswahl 2027 zu kandidieren, die Renditen zehnjähriger französischer Staatsanleihen auf 3,9 %.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hob ihren Einlagensatz im Juni um 25 Basispunkte (Bps) auf 2,25 % an. Die Inflation sank im Juni jedoch um 40 Bps auf 2,8 % – getragen von rückläufiger Energieinflation –, was laut Savills darauf hindeutet, dass die EZB die Zinsen für den Rest des Jahres 2026 auf dem aktuellen Niveau halten wird. Oxford Economics revidierte seine BIP-Wachstumsprognose für die Eurozone 2026 um 20 Bps nach oben auf 0,6 %; die Prognose für 2027 blieb bei 1,5 % stabil.
Renditeentwicklung: Divergenz zwischen Märkten
Im europäischen Durchschnitt blieben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Q2 2026 bei 4,9 % stabil. Auf Stadtebene zeigten sich jedoch deutliche Divergenzen: Dublin komprimierte um 10 Bps auf 4,75 %, Mailand um 25 Bps auf 4,00 % und Brüssel um 5 Bps auf 4,75 %. Oslo weitete sich nach einer Zinserhöhung der Norges Bank um 25 Bps auf 4,75 % aus, Düsseldorf um 10 Bps auf 4,60 %.
Aus Fair-Value-Perspektive bewertet Savills Madrid, London City und Manchester als am attraktivsten gepreist – gemessen an langfristigen Durchschnittswerten, realen Mietwachstumsaussichten und langfristigen Renditeaufschlägen gegenüber risikofreien Zinssätzen.
Grenzüberschreitende Investitionen: Höchster Anteil seit 2022
Laut RCA-Daten entfiel in H1 2026 ein Anteil von 36 % der Investitionsaktivitäten auf grenzüberschreitende Transaktionen im europäischen Bürosegment – der höchste Wert seit 2022. Spanische Privatinvestoren und deutsche Institutionen bleiben auf der Iberischen Halbinsel aktiv; tschechische Investoren engagieren sich weiterhin in der CEE-Region, gestützt durch starke Mietwachstumsaussichten. SCPIs suchen verstärkt renditestärkere Büroimmobilien in britischen Regionalstädten und zunehmend in CEE-Städten; schwedische Outbound-Investitionen haben an Fahrt gewonnen.
Für größere Losgrößen kehrt institutionelles Interesse zurück. Deka Immobilien erwarb das 93.500 Quadratfuß große Bürogebäude Stirling Square im Londoner St. James's für 215 Millionen Pfund. Castellum veräußerte zwei große Bürogebäude in Schweden für zusammen 18 Milliarden SEK. Für große Bürotürme in nicht-erstklassigen Lagen bleibt der Käuferkreis hingegen dünn, was zu einer Reihe abgebrochener Verkaufsprozesse geführt hat.
Der US-Iran-Konflikt verlangsamte die Investitionserholung 2026, da Transaktionen länger bis zum Abschluss benötigen. Savills hält fest: „Käufer zeigen zunehmend Bereitschaft, europäische Büroimmobilien wieder zu erwerben, insbesondere dort, wo Assets gesicherte Einnahmen und niedrige künftige Capex-Kosten bieten.“ Verkäufer stehen unter keinem Verkaufsdruck und halten an ihren Preisvorstellungen fest. Ein Mangel an investierbarem Spitzenangebot stützt die Preise für erstklassige Objekte.
Fremdkapitalmärkte: Kosten sinken, Liquidität bleibt selektiv
Banken bevorzugen weiterhin erstklassige Assets mit starken Covenants, konservativem Leverage und klarer Exit-Liquidität. Die Loan-to-Value-Quoten (LTV) liegen deutlich unter dem Niveau des Vorzyklus, was Distress begrenzt und Zwangsverkäufe reduziert. Im Q2 2026 sanken die All-in-Fremdkapitalkosten für Spitzenbüros im Schnitt um 35 Bps – getragen von einer Einengung der Debt Margins um 10 Bps und einem Rückgang der Swap-Sätze um 25 Bps. Damit kehrten die Fremdkapitalkosten in den akkretativen Bereich zurück.
Alternative Kreditgeber und Debt Funds werden für nicht-erstklassige Objekte wettbewerbsfähiger, wo Refurbishment-Strategien zusätzliches Kapital erfordern. Dies verbessert schrittweise die Liquidität für Value-Add-Büros, der Käuferkreis bleibt jedoch selektiv. Fundraising-Bedingungen bleiben herausfordernd; offene Immobilienfonds managen das Rücknahmerisiko weiterhin sorgfältig.
Flächennachfrage: CBD-Leerstand niedrig, Pipeline auf Zehnjahrestief
Die Büroflächennachfrage in Europa zeigte sich insgesamt resilient, verändert jedoch ihre Zusammensetzung. Nutzer benötigen länger für Anmietungsentscheidungen; der Anteil von Mietverlängerungen bleibt erhöht – ein Spiegelbild wirtschaftlicher Vorsicht und hoher Ausbaukosten. Gleichzeitig stützt das begrenzte Angebot an Spitzenflächen in zentralen Lagen das Mietwachstum, insbesondere für hochwertig ausgestattete, energieeffiziente Gebäude.
Savills-Analysen zeigen: Seit 2019 stiegen die durchschnittlichen Leerstandsraten in europäischen CBDs um 220 Bps auf 4,9 %, während die gesamtmarktweiten Leerstandsraten im gleichen Zeitraum um 500 Bps auf 9,5 % zunahmen – ein Beleg für die wachsende Präferenz der Nutzer für Premiumlagen. Die durchschnittlichen Spitzenleerstandsraten in CBDs liegen sogar nur bei 2 bis 3 %.
Die Entwicklungspipeline befindet sich auf einem Zehnjahrestief. Höhere Baukosten, erhöhte Finanzierungskosten und Unsicherheiten über die Investorennachfrage bei Exit verzögern Neubaustarts. Real Estate:UK erwartet ein durchschnittliches Mietwachstum für Spitzenbüros von 2,5 % p.a. Savills schlussfolgert: „Das Einkommenswachstum wird in den nächsten zwölf Monaten der wichtigste Treiber der Gesamtrenditen bleiben.“
Ausblick: Erholung setzt sich fort – aber langsamer als erwartet
Savills erwartet eine Fortsetzung der Erholung der europäischen Büro-Investitionsvolumina, jedoch in einem langsameren Tempo als zuvor antizipiert. Höhere EZB-Zinsen dürften weitere Renditekompressionen in den meisten Märkten bis 2027 verzögern; Städte mit stärkerem Mietwachstum und klarerer Preisfindung könnten früher outperformen.
Die entscheidende Trennlinie verläuft zwischen erstklassigen CBD-Büros und Sekundärbestand. Erstklassige Leerstandsraten bleiben in vielen europäischen Großstädten niedrig, Fertigstellungen gehen zurück – beides stützt das Mietwachstum. Ältere Objekte, bei denen Refurbishment-Kosten, ESG-Compliance und Vermietungsrisiken schwer zu bepreisen sind, stoßen bei Investoren weiterhin auf Zurückhaltung. Value-Add-Investoren, die das Capex-Risiko eingehen, dürften durch Mietsteigerungen belohnt werden.
Insgesamt bewertet Savills Europa im globalen Vergleich als gut positioniert: Das Wirtschaftswachstum ist schwach, aber positiv; Inflationserwartungen sind moderater als 2022–23; Distress bleibt begrenzt. „Der Markt wird nicht von Zwangsverkäufern getrieben, sondern von einem schrittweisen Wiederaufbau des Käufervertrauens mit Fokus auf Einkommenswachstum.“
