Die am 30. Dezember 2023 im Firmenbuch eingetragene Genossenschaft Propileya Austria nahm ihren operativen Betrieb Mitte 2025 auf und zählt seither mehr als 180 Mitglieder. Ziel ist es, bis zu 2.000 Marktteilnehmer zu bündeln. Die Genossenschaft betreibt das Immobilienportal AlleImmobilien.at, das Ende 2025 gelauncht wurde und bereits über 65.000 Objekte österreichweit publiziert.
Plattformabhängigkeit als strukturelles Branchenproblem
Der Ausgangspunkt der Initiative liegt in der zunehmenden Marktkonzentration bei Immobilienportalen. Wenige Plattformen, überwiegend als GmbH oder AG organisiert und auf Investorenrendite ausgerichtet, dominieren heute den österreichischen Mark, so Propileya in einer Aussendung. Ihr Geschäftsmodell folge einem bekannten Muster: niedrige Einstiegshürden, zunächst günstige oder kostenfreie Services, gefolgt von steigenden Inseratpreisen bei gleichzeitig schwer lösbarer Abhängigkeit. Wer die Plattform verlässt, verliert Reichweite und Daten — letztere verbleiben beim Plattformbetreiber.
Mehrere Initiativen haben in den vergangenen Jahren versucht, Alternativen zu etablieren. Keine davon konnte den seit Jahrzehnten aufgebauten Marktführern eine ernsthafte Konkurrenz entgegenstellen. Entwicklung, Betrieb und der Aufbau hinreichender Reichweite erwiesen sich als kostenintensiv, der Vorsprung der etablierten Anbieter als schwer aufzuholen.
Genossenschaftsmodell als strukturelle Antwort
Propileya setzt auf ein genossenschaftliches Konzept, das die Kräfte der Marktteilnehmer bündelt. Die Genossenschaft steht im Eigentum ihrer Mitglieder und arbeitet konsequent in deren Interesse — nicht im Interesse externer Investoren. Preise werden in der Generalversammlung gemeinsam beschlossen; jedes Mitglied trägt dasselbe Stimmrecht. Mitglieder profitieren von günstigeren Preisen für Inserate gegenüber externen Plattformen, partizipieren am wirtschaftlichen Erfolg etwa über Dividenden und erhalten Zugang zu den Nutzungsdaten des Portals.
AlleImmobilien.at: Portal im Eigentum der Mitglieder
Das von der Genossenschaft betriebene Portal AlleImmobilien.at ist nach eigenen Angaben das einzige österreichische Immobilienportal, das Makler:innen gehört. Es wird von Internetfachleuten mit jahrzehntelanger Erfahrung geführt. Seit dem Launch Ende 2025 publiziert es mehr als 65.000 Objekte. Mitglieder gestalten die Weiterentwicklung des Portals aktiv mit und nutzen es zu günstigeren Konditionen als Nicht-Mitglieder. Die aus der Portalnutzung generierten Daten stehen den Mitgliedern zur Verfügung — ein wesentlicher Unterschied zu externen Plattformen, bei denen diese Daten beim Betreiber verbleiben.
Die Finanzierung der Genossenschaft stützt sich auf Genossenschaftsbeiträge, Insertionserlöse auf AlleImmobilien.at, Zusatzservices sowie externe Einnahmen, etwa durch Services für Nicht-Mitglieder.
Stimmen aus der Branche
"Wenn sich der Markt auf wenige große Anbieter verdichtet, leidet meist das, was wirklich zählt: echte Transparenz und ein aufrichtig gutes Kundenerlebnis. Wir stellen uns dieser Entwicklung mit Entschlossenheit entgegen.“—Michael Mack, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/W/Bgld,
„Die Bündelung von Interessen war, ist und wird immer die wichtigste Basis für einen starken Auftritt sein. Stärke ist kein Zufall, sie ist organisiert – Propileya!“—Alexandra Mangoni, Mangoni Immobilien
Richard Fetscher, MBA, akad. IM, Broker/Owner bei RE/MAX DCI und nach eigenen Angaben seit mehr als 24 Jahren in der Branche tätig, verweist auf die Preisgestaltungsproblematik: „Die Entwicklung der letzten Jahre hat gezeigt, dass eines der Immobilienportale in der Hand der Makler sein muss. Damit beim Pricing durch Gewinnoptimierung nicht immer der Makler der Verlierer ist. Weltweit sind große Einkaufgemeinschaften nicht ohne Grund als Genossenschaft organisiert. Dadurch ist gesichert, dass eine langjährige stabile Basis geschaffen ist.“—Richard Fetscher, Broker/Owner bei RE/MAX DCI
Geschäftsführung und Organisation
Die Genossenschaft wird von zwei Geschäftsführern geleitet. Jörg Buss ist Serial Entrepreneur, Digital Real Estate Expert, Keynote Speaker, Moderator, Gerichtssachverständiger und Lektor. Christian M. Kaindl verantwortet Unternehmensberatung mit Schwerpunkt M&A und Digitalisierung; er ist Verwaltungsrat und Mehrheitseigentümer der Swiss Nature Concept AG und gilt als Initiator der Propileya Austria eG. Für strategische Themen stützt sich die Genossenschaft auf ein Team aus Fachpersonen mit jahrzehntelanger Erfahrung in der Immobilien- und Digitalbranche; für Spezialthemen wie Medien, technische Umsetzung und Design steht ein internationales Expertennetzwerk zur Verfügung. Der Revisionsverband ist der Rückenwind-Förderungs- und Revisionsverband gemeinwohlorientierter Genossenschaften.
