Stehen wir am Beginn eines neuen Immobilienzyklus? Oder sehen wir nur einen Aufholeffekt? Immer mehr Experten warnen vor einem Kollaps am Markt.
Das ist eine sehr interessante, aber schwer zu beantwortende Frage. Ich glaube, die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes wird von der Zinsentwicklung abhängen. Derzeit erleben wir die Situation, dass wahnsinnig viel Liquidität am Markt ist. Der, der verkaufen will, weiß dann meistens nicht, was er mit den eingenommenen Mitteln machen soll. Und wer über viel Liquidität verfügt, will diese unbedingt investieren. Das wird sich in dem Moment ändern, wenn der Basiszinssatz der EZB wieder erhöht wird – von null auf 0,5 oder auf ein Prozent. In zwei Jahren vielleicht sogar auf zwei Prozent. Wann dieser Zeitpunkt kommt, weiß man nicht. In dem Moment wird der Boom in vielen Assetklassen jedenfalls sehr rasch wieder abebben.
Wohnimmobilien hoch im Kurs. Office hält die Stellung. Retail und Hotel stehen vor besonderen Herausforderungen – wäre jetzt nicht die Gelegenheit für antizyklische Investitionen?
Ja, wenn man solche Immobilien überhaupt bekommt, ja, natürlich. Sie werden auch stark nachgefragt. Aber wer will schon derzeit verkaufen? Nur der, der möglicherweise Cash für andere Investments benötigt. Und wenn man Geld auf die Bank legen muss, kassiert die Bank ein Verwahrungsentgelt.
HealthCare Immobilien – bisher von vielen Investoren stiefmütterlich behandelt. Werden diese nun Investors Liebling?
Auf internationaler Ebene, ja. Ob sich aber beispielsweise das betreute Wohnen in Österreich tatsächlich so weiterentwickeln wird, wie das manche internationale Experten glauben, weiß ich hingegen nicht. Ein Parameter ist für mich, dass die Pflege hierzulande zu einem großen Teil noch von Privaten und nicht von externen Dienstleistern getragen wird. Solange sich dieser Zugang hierzulande nicht ändert, und man die Pflege auslagert, wird auch aus dem betreuten Wohnen nichts werden. Und wenn, dann nur in Preissegmenten, die für Investoren nicht interessant sind.
Nach wie vor befeuern historisch niedrige Hypothekenzinsen das Marktgeschehen. Könnten steigende Inflation und/oder steigende Baupreise dem Boom einen Strich durch die Rechnung machen?
Am Ende des Tages hängt sicher alles von den Zinsen ab. Die Baukosten sind zwar gestiegen, weil die Materialtangente, die in den Vorjahren eher flach war, massiv in die Höhe gegangen ist. Das wird sich, meines Erachtens nach, wieder einrenken. Die Baupreise und -kosten haben sich in den letzten Jahren mehr oder weniger parallel zueinander entwickelt. Das ist nicht das große Problem. Schon eher die Auslastung beziehungsweise die Personalkapazitäten bei den Baufirmen. Aber das wirkliche Störereignis aus heutiger Sicht wären wieder stark steigende Zinsen. Das würde nicht nur Finanzierungen teurer machen, sondern auch Liquidität vom Markt abziehen.
