Wiener Büromarkt bleibt im dritten Quartal von Zurückhaltung geprägt

Der Wiener Büromarkt entwickelte sich im dritten Quartal 2026 weiterhin verhalten. Rund 36.000 m² Bürofläche wurden in diesem Zeitraum vermietet. Damit belief sich die Vermietungsleistung von Jänner bis September auf insgesamt rund 111.000 m². Gegenüber den ersten neun Monaten des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang von rund 33 %.

Neben dem geringeren Vermietungsvolumen zeigt sich auch eine Veränderung bei der Größe der Abschlüsse: Vermietungen erfolgen zunehmend kleinteilig, während großvolumige Anmietungen derzeit nur selten zu beobachten sind. Der öffentliche Sektor war im dritten Quartal der stärkste Nachfragetreiber. Besonders in den Teilmärkten Prater und Norden war eine erhöhte Flächeninanspruchnahme zu beobachten, zu der die Nachfrage öffentlicher Einrichtungen wesentlich beitrug.

Trotz der geringeren Vermietungsleistung blieb das Angebot verfügbarer Büroflächen in den vergangenen fünf Quartalen weitgehend stabil. Zum Ende des dritten Quartals lag die Leerstandsrate bei 4,5 %. Die Spitzenmiete erhöhte sich auf Basis marktrelevanter Abschlüsse binnen Jahresfrist um 3 % auf 30,00 €/m²/Monat. Gleichzeitig stieg die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 25 Basispunkte auf 5,00 %. Als wesentliche Einflussfaktoren nennt Colliers die gestiegenen Finanzierungskosten und die Renditen konkurrierender Anlageklassen.

Nachfrage und Leerstand entwickeln sich regional unterschiedlich

Die Entwicklung am Wiener Büromarkt fällt je nach Teilmarkt unterschiedlich aus. Während im dritten Quartal insbesondere im Prater und im Norden eine erhöhte Flächeninanspruchnahme zu beobachten war, stieg die Leerstandsrate im Westen in den vergangenen beiden Quartalen merklich auf 6,8 %. In der Airport City entwickelte sie sich hingegen positiv: Dort ging der Leerstand auf 4,8 % zurück. Auch die Werte in den übrigen Teilmärkten unterscheiden sich deutlich – von 3,0 % in Erdberg bis 8,8 % in der Donau City.

Neubauangebot bleibt überschaubar

Im bisherigen Jahresverlauf wurden rund 23.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Bis Jahresende wird ein Fertigstellungsvolumen von insgesamt rund 83.000 m² erwartet. Dazu trägt insbesondere die Fertigstellung des DC2 Towers in der Donau City bei. Die weiterhin begrenzte Neubautätigkeit trägt dazu bei, dass das verfügbare Angebot trotz der gedämpften Nachfrage insgesamt stabil bleibt. Für die Jahre 2026 und 2027 sind derzeit nur noch rund 44.000 m² an Neubauflächen verfügbar.

"Bei hochwertigen Büroflächen in ausgezeichneten Lagen erwarten wir weiterhin leichte Mietsteigerungen. Die Nachfrage nach diesen Flächen und die anhaltende Inflation stützen das Mietniveau. Die Vermietungsleistung dürfte hingegen gedämpft bleiben: Eine moderate gesamtwirtschaftliche Dynamik und globale Unsicherheiten bremsen die Nachfrage, während Abschlüsse zunehmend kleinteiliger werden.“ ordnet Florian Bogner Head of Office Real Estate bei Colliers Österreich die aktuelle Marktlage ein.

Der öffentliche Sektor dürfte vorerst ein wichtiger Nachfragetreiber bleiben, während viele Unternehmen ihre Flächenentscheidungen weiterhin sorgfältig prüfen und Kostenkontrolle sowie Flächeneffizienz priorisieren.

Die OeNB-Interimsprognose vom September 2026 zeichnet für die Gesamtwirtschaft ein etwas positiveres Bild als die Erwartungen im Frühjahr. Für Österreich wird ein reales Wirtschaftswachstum von 0,5 % im Jahr 2026, 1,3 % im Jahr 2027 und 1,2 % im Jahr 2028 erwartet. Ein verbessertes wirtschaftliches Umfeld könnte die Nachfrage am Wiener Büromarkt mittelfristig unterstützen