Der Wiener Büromarkt hat das zweite Quartal 2026 mit deutlich gedämpfter Dynamik abgeschlossen. Laut aktuellem Büro Research von Colliers belief sich die Vermietungsleistung auf rund 21.000 m² – ein Rückgang von 41 Prozent gegenüber dem bereits schwachen Vorjahresquartal. Wirtschaftliche Unsicherheiten, ein struktureller Rückgang der Bürobeschäftigung und ein ausgeprägtes Kostenbewusstsein auf Mieterseite bremsen die Nachfrage nach modernen Büroflächen spürbar.
Kleinteilige Transaktionen dominieren das Marktgeschehen
Das Vermietungsgeschehen konzentrierte sich im zweiten Quartal auf kleinflächige Abschlüsse: Rund 80 Prozent aller Transaktionen entfielen auf Flächen unter 500 m². Auslaufende Mietverträge werden häufig am bestehenden Standort verlängert, wobei Mietkostenoptimierung und Flächeneffizienz im Vordergrund stehen. Großvermietungen in modernen Büroclustern blieben aus.
„Der Wiener Büromarkt ist derzeit stark von Kostenbewusstsein und Zurückhaltung geprägt. Unternehmen prüfen Flächenentscheidungen sehr genau und setzen verstärkt auf Effizienz, Flexibilität und wirtschaftliche Optimierung.“—Florian Bogner, Consultant Office Real Estate bei Colliers Österreich
Gesundheitswesen stützt Nachfrage
Eine vergleichsweise robuste Nachfrage verzeichnet Colliers derzeit im Gesundheitswesen. Insbesondere der Ausbau von Primärversorgungseinheiten erhöht den Bedarf an mittelgroßen Büroflächen im moderaten Preissegment. Bei den Top-Sektoren der Vermietungen führten im Q2 2026 die Verbraucherdienstleistungen mit 36 Prozent, gefolgt von Beratungsdienstleistungen mit 19 Prozent sowie Industrie, Gewerbe und Energie mit 15 Prozent.
CBD dominiert – Spitzenmiete stabil bei 29,5 Euro
Aufgrund ausbleibender Großvermietungen in peripheren Büroclustern dominierte der Teilmarkt Innere Bezirke – CBD das Marktgeschehen im zweiten Quartal. Auf diesen Teilmarkt entfielen 46 Prozent der vermieteten Fläche. Die Mieten im CBD lagen laut Colliers zwischen 16,0 und 29,5 Euro/m²/Monat, bei einer Leerstandsrate von 4,1 Prozent. Die Spitzenmiete blieb gesamtstädtisch stabil bei 29,5 Euro/m²/Monat und lag damit weiterhin 4 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate stieg im Q2 marginal auf 4,5 Prozent, blieb jedoch unter dem Höchstwert von Ende 2025.
Pipeline für das zweite Halbjahr 2026
Im zweiten Quartal wurden keine neuen Büroentwicklungen fertiggestellt. Das Angebot an Erstbezugsflächen bleibt dennoch hoch, da Neuflächen aus dem Vorjahr nur gering vorverwertet wurden und weitere Flächen im zweiten Halbjahr 2026 auf den Markt kommen. Der Vorverwertungsgrad der für 2026 erwarteten spekulativen Fertigstellungen liegt derzeit bei 42 Prozent. Für das zweite Halbjahr erwartet Colliers mehrere Fertigstellungen: das MC15 im Submarkt Erdberg, die Generalsanierung des Bürohauses Salzgries 12 in der Innenstadt sowie den Büro- und Wohnturm DC2 in der Donaucity.
Bürobeschäftigung unter Druck – KI-Einfluss noch nicht abschätzbar
Die anhaltende Wirtschaftsflaute, geopolitische Unsicherheiten und technologisch bedingte strukturelle Veränderungen im Dienstleistungssektor führten 2025 zum ersten Rückgang der arbeitszeitbereinigten Bürobeschäftigung seit 2011. Dieser Trend belastet die mittelfristige Flächennachfrage.
„Der Rückgang der Bürobeschäftigung wird sich zwangsläufig auch auf die Flächennachfrage auswirken. Gleichzeitig ist der volle Einfluss des steigenden KI-Einsatzes auf die bürobasierte Beschäftigung erst dann abschätzbar, wenn die Gesamtwirtschaft die aktuelle Stagnationsphase überwunden hat.“—Martin Ofner, Head of Research bei Colliers Österreich
Der Wiener Büromarkt steht damit vor einer Phase, in der strukturelle Nachfrageschwäche, ein wachsendes Angebot an Erstbezugsflächen und ein noch unklarer Technologieeinfluss zusammentreffen. Ob das zweite Halbjahr 2026 mit den angekündigten Fertigstellungen eine Belebung der Vermietungsaktivität auslöst, bleibt abzuwarten.
