Logix veröffentlicht neues Thesenpapier über das Verhältnis von Logistikimmobilien und Datacenter

Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, die Rechenzentrumskapazitäten in Deutschland bis 2030 mindestens zu verdoppeln. Ihre Nationale Rechenzentrumsstrategie treibt den Ausbau der digitalen Infrastruktur voran und verschärft damit den Druck auf geeignete Gewerbeflächen, Stromanschlüsse und Netzinfrastruktur. Ein neues Thesenpapier der Initiative Logistikimmobilien (Logix) untersucht, wie sich dieser Ausbau auf Logistikimmobilien auswirkt, die auf dieselben Standortvoraussetzungen angewiesen sind, und leitet daraus strategische Implikationen für Immobilienwirtschaft und Kommunen ab.

Selektiver Wettbewerb um Standorte

Das zentrale Ergebnis des Thesenpapiers: Die Konkurrenz zwischen Logistikimmobilien und Rechenzentren betrifft nicht den gesamten deutschen Markt, sondern konzentriert sich auf jene Standorte, die für beide Nutzungsarten infrage kommen.

„Während Logistikimmobilien vor allem von der Nähe zu Absatzmärkten, Industrie und Verkehrsinfrastruktur profitieren, sind Rechenzentren insbesondere auf leistungsfähige Stromanschlüsse und Glasfaserverbindungen angewiesen. Treffen diese Anforderungen an einem Standort zusammen, können Datacenter Logistiknutzungen verdrängen. Grund dafür ist unter anderem ihre höhere Zahlungsbereitschaft für geeignete Grundstücke.“

—Uwe Veres-Homm, Leiter Risiko- und Standortanalyse am Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS und einer der Autoren des Papiers

Wo sich die Anforderungsprofile beider Nutzungsarten überschneiden, beeinflusst der Zubau von Rechenzentren sowohl die Grundstückspreise als auch die Verfügbarkeit geeigneter Flächen für Logistikimmobilien. Für Projektentwickler und Investoren bedeutet das: Standortanalysen müssen die Wettbewerbssituation zwischen beiden Nutzungsarten künftig stärker gewichten.

Synergien vorhanden, aber nicht automatisch wirksam

Das Thesenpapier identifiziert auch mögliche Synergien. Die gemeinsame Entwicklung größerer Areale sowie die Umnutzung industriell geprägter Flächen können Chancen eröffnen. Der Ausbau der Energieinfrastruktur für Rechenzentren kann benachbarten Logistikstandorten zugutekommen. Allerdings stellen sich diese Effekte nicht von selbst ein: Werden Netzanschlusskapazitäten frühzeitig für einzelne Projekte reserviert, fehlen sie anderen Vorhaben zunächst. Die Nutzung von Abwärme setzt zudem häufig zusätzliche Abnehmer und eine entsprechende Infrastruktur voraus.

Implikationen für Investoren und Kommunen

Für Kommunen stellt sich die Frage, wie sie Flächen angesichts konkurrierender Nutzungsansprüche langfristig entwickeln und vergeben. Neben der Zahlungsbereitschaft potenzieller Nutzer sollten dabei die vorhandene Energie- und Verkehrsinfrastruktur, Beschäftigungseffekte und die langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten eines Standorts einfließen.

„Logistikimmobilien und Rechenzentren sind auf eine leistungsfähige Infrastruktur angewiesen und zugleich wichtige Bausteine einer funktionierenden Wirtschaft. Der steigende Bedarf an Strom führt zu einem Wettbewerb um geeignete Grundstücke, bei dem Logistikimmobilien eher das Nachsehen haben. Entsprechend ist es wichtig, ihre Entwicklung vorausschauend zu planen, Nutzungskonflikte frühzeitig zu erkennen und Lösungen zu finden, die sowohl den Unternehmen als auch den Kommunen und der Gesellschaft zugutekommen.“

—Malte-Maria Münchow, Sprecher und Vorstand der Initiative Logistikimmobilien (Logix)

Das Thesenpapier ist die 13. Publikation der Initiative Logistikimmobilien (Logix) und wurde von Uwe Veres-Homm und Christina Waibel (Fraunhofer IIS) sowie Florian Einck und Christian Meschenmoser (gridfield) erarbeitet. Die 22 Thesen beleuchten die Flächenkonkurrenz, die Anforderungen an Energie- und Netzinfrastruktur, die kommunale Perspektive, ökologische und energiebezogene Synergien sowie die immobilienwirtschaftlichen Implikationen für Investoren.