Die Trei Real Estate GmbH (Trei), internationaler Projektentwickler und Asset Manager, hat zusammen mit Jones Lang LaSalle Poland (JLL) die fünfte Ausgabe des Marktreports „Fachmarkt- und Nahversorgungszentren in Polen“ veröffentlicht. Der Bericht zeigt, dass Fachmarktzentren zu einem der wichtigsten Formate für neuentwickelte Einzelhandelsimmobilien in Polen geworden sind. Der Gesamtbestand der zwischen 2018 und Mitte 2024 fertiggestellten Objekte ist mehr als fünf mal so groß wie der von 2000-2005. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 erreichte das Angebot an neuen Fachmarktzentren einen weiteren Rekord und überstieg eine Bruttogeschossfläche von 400.000 Quadratmetern. Im Segment Einkaufszentren wurden dagegen nur rund 50.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche umgesetzt. Das Transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment stieg im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 149 Prozent an und übertraf den Fünfjahresdurchschnitt um 16 Prozent.
„Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sind die Antwort auf die zunehmende Nachfrage nach bequem zugänglichem Einzelhandel in der Nähe von Wohngebieten. Daher sind sie mittlerweile die von Entwicklern und Investoren bevorzugten Projekte und dominieren das Neubauangebot. Fachmarktzentren bieten ferner einen zügigeren Investmentprozess und Flexibilität bei der Flächenplanung, was künftige Erweiterungen zulässt. Auch expandierende Einzelhändler bevorzugen für neue Standorte Fachmarktzentren gegenüber klassischen Einkaufszentren.“—Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate,
Niedriges Mietniveau zieht neue Marken an
Die Durchschnittsmieten für die meisten Zentren bewegt sich zwischen 8 und 20 Euro /m²/Monat und steigen damit gegenüber dem Vorjahr leicht an. Die Höhe der Miete hängt von der Lage des Objekts, seiner Größe und den vom Mieter angebotenen Dienstleistungen ab. Im Vergleich mit Einkaufszentren bleiben Fachmarkt- und Nahversorgungszentren die erschwinglichste Lösung für die Expansion der EInzelhändler, da selbst ihre Spitzenmieten nicht mal halb so teuer sind wie die von Einkaufszentren in Städten mit 100.000 - 200.000 Einwohnern. Vermehrt ziehen Fachmarktzentren auch Lifestyle-Marken an, die bisher hauptsächlich in klassischen Einkaufszentren vertreten waren: Ketten wie Sphinx, Starbucks, Apart, Yes und Verona haben in 2024 ihre ersten Filialen in Fachmarktzentren eröffnet.
Potenzial in kleineren und mittleren Städten
In der ersten Jahreshälfte 2024 wurden insgesamt 22 Fachmarktzentren in Polen eröffnet, wobei 44 Prozent der neuen Projekte in Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern realisiert wurden. Polen bietet aufgrund seiner hohen Zahl an kleineren und mittleren Städten erhebliches Entwicklungspotenzial: Über 3 Millionen Menschen in 350 Städten mit 5.000 bis 15.000 Einwohnern haben keinen Zugang zu modernen Einzelhandelsangeboten. Diese Bedürfnisse könnten durch Fachmarkt- oder Nahversorgungszentren gut gedeckt werden. Zudem ist die Verfügbarkeit von Bauland in Städten mit unter 100.000 Einwohnern größer.
„Von einer Marktsättigung im Segment der Fachmarkt- oder Nahversorgungszentren kann in Polen noch keine Rede sein. Das haben auch die Investoren erkannt und nehmen verstärkt die Kleinstädte in den Fokus. Vor dem Hintergrund der anziehenden Konjunktur und günstigen Finanzierungsbedingungen rechnen wir damit, dass die Investitionsbereitschaft in den nächsten Quartalen noch weiter zunimmt.“—Jacek Wesołowski, Geschäftsführer Trei Real Estate Polen
Nachhaltigkeit im Fokus
Nachhaltigkeit bleibt ein zentraler Faktor bei der Entwicklung neuer Fachmarktzentren. Derzeit gibt es in Polen etwa 200 Einzelhandelseinrichtungen mit LEED- oder BREEAM-Zertifizierung, was 59 Prozent der gesamten modernen Einzelhandelsfläche entspricht. Dieser Trend wird auch von dem Verbrauchern getrieben, die heute mehr Wert auf möglichst hochwertige Produkte regionalen Ursprungs legen.
„Nachhaltigkeit ist zweifelsohne die Zukunft, aber auch bereits die Gegenwart von Fachmarktzentren. Als Entwickler setzen wir ESG-Lösungen bereits in der Planungsphase um und passen parallel dazu die Betriebsanlagen an die Umweltanforderungen an. Unsere Fachmarktzentren der Marke Vendo Park sind mit Photovoltaikanlagen ausgestattet und bieten Ladestationen für Elektroautos. Wir streben außerdem an, alle Projekte nach dem BREEAM-Standard zu zertifizieren.“—Jacek Wesołowski, Geschäftsführer Trei Real Estate Polen
Die Trei zählt zu den aktivsten Entwicklern von Fachmarktzentren in Polen und entwickelt die Zentren unter der Marke Vendo Park. Das Portfolio der Trei umfasst derzeit insgesamt 38 Vendo Parks. Vier weitere Eröffnungen sind noch in diesem Jahr geplant.
