Berliner Büromarkt: Keine Entwarnung für 2027

Der Berliner Büroimmobilienmarkt verzeichnet 2026 steigende Vermietungsleistungen – doch die Erholung verläuft selektiv und ungleich. Während einzelne Großabschlüsse den Flächenumsatz nach oben treiben, geraten Objekte mit veralteter Ausstattung und an weniger gefragten Standorten weiter unter Druck. Zu diesem Befund kamen Teilnehmer:innen der Online-Pressekonferenz „Zwischen Wachstum und Leerstand: Wie entwickelt sich der Berliner Büroimmobilienmarkt?". Vertreten waren Martin Schubert (Head of Letting Management Berlin, HIH Real Estate), Jan Trenn (CEO, CELLS), Mareike Lechner (Vorstand, immobilien-experten-ag.), Alexander Lackner (CEO, neworld) sowie Heiko Maaß (Leiter Inland Süd/Ost, Berlin Hyp).

Flächenumsatz steigt – Großabschlüsse prägen das Bild

Nach den von Martin Schubert angeführten Marktberichten erreichte der Berliner Büroflächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2026 rund 550.000 Quadratmeter. Für das Gesamtjahr erwartet er einen Wert deutlich oberhalb von 600.000 Quadratmetern – und damit eine spürbare Steigerung gegenüber dem Vorjahresergebnis von knapp 500.000 Quadratmetern.

Jan Trenn mahnt jedoch zur differenzierten Betrachtung. Einzelne Großabschlüsse – darunter die Anmietung von rund 40.000 Quadratmetern durch die Berliner Verkehrsbetriebe – hätten das Ergebnis erheblich beeinflusst.

„Der höhere Flächenumsatz ist erfreulich, aber er wird wesentlich von einigen großen Einzelabschlüssen getragen. Von den Jahresumsätzen von mehr als einer Million Quadratmetern vor 2020 sind wir weiterhin deutlich entfernt.“

—Jan Trenn

Mieter entscheiden später und verlangen mehr

Die gestiegene Vermietungsleistung erleichtert Abschlüsse für Eigentümer und Investor:innen nicht. Unternehmen korrigieren ihren Flächenbedarf häufig noch während laufender Mietvertragsverhandlungen nach unten und erwarten individuell zugeschnittene Büros. Gefragt sind helle, flexibel nutzbare Flächen mit Bereichen für Austausch und Zusammenarbeit sowie Anforderungen an Kühlung, Energieeffizienz und gute Erreichbarkeit.

„Es ist schwerer geworden, und wir müssen deutlich mehr beraten. Eine Blaupause gibt es nicht. Entscheidend ist, was das Gebäude hergibt und was das jeweilige Unternehmen tatsächlich braucht.“

— Martin Schubert

Trenn berichtet von Verhandlungen, die sich von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Vertragsunterzeichnung teilweise über anderthalb Jahre erstrecken. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an mietfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse.

„Unser größter Wettbewerber bei der Neuvermietung ist derzeit der Bestandsvermieter. Sobald ein Mieter einen Auszug erwägt, wird häufig alles darangesetzt, ihn im Gebäude zu halten.“

—Jan Trenn

Eigentümer müssten bei einer Neuvermietung vielfach erheblich investieren, um ihre Flächen wieder marktgerecht anbieten zu können.

Qualität und Standortprofil schlagen pauschale Lageurteile

Für CELLS bleiben vor allem zentrale Standorte mit hoher Gebäudequalität attraktiv. Dort sind Mieter bereit, für weniger Fläche höhere Quadratmetermieten zu zahlen. Beim von CELLS initiierten Berliner Projekt FÜRST am Kurfürstendamm, für das CELLS weiterhin als Dienstleister rund um alle Planungsleistungen tätig ist, setzte das Unternehmen auf die Verbindung von Büro, Einzelhandel, Hotel, Gesundheits- und Freizeitangeboten. So lassen sich dort Büromieten deutlich über dem Marktdurchschnitt erzielen. Dachterrassen und gemeinschaftlich nutzbare Bereiche schaffen zusätzliche Aufenthaltsqualität.

Adlershof: Spezialisierter Standort außerhalb der Innenstadt

Dass auch außerhalb der Innenstadt eigenständige Büromärkte funktionieren, zeigt nach Einschätzung von Mareike Lechner der Technologiepark Adlershof – der größte seiner Art in Deutschland. Die immobilien-experten-ag. entwickelt dort den Campus „AM OKTOGON“, auf dem bereits elf Neubauten errichtet wurden, sowie den „OFFICE LAB CAMPUS“ mit rund 26.000 Quadratmetern Mietfläche.

„Adlershof ist keine beliebige Nebenlage Berlins, sondern ein spezialisierter Standort mit rund 1.300 Unternehmen, 18 wissenschaftlichen Einrichtungen und den naturwissenschaftlichen Fakultäten der Humboldt-Universität. Unsere Mieter suchen häufig mehr als ein klassisches Büro, etwa ergänzende Labor-, Test- oder Showroomflächen.“

—Mareike Lechner

Die Nettokaltmieten für Neubaubüros liegen auf dem Campus „AM OKTOGON“ laut Lechner bei 16 bis 20 Euro je Quadratmeter, im „OFFICE LAB CAMPUS“ bei 21,70 bis 22,10 Euro je nach Lage im Objekt. Individuelle Grundrisse, hohe Energie- und Flächeneffizienz sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Autobahn und der kurze Weg zum Flughafen BER zählen zu den zentralen Standortfaktoren.

„Wir erleben in Adlershof einen stabilen Markt. Der Standort macht nicht jeden Wachstumssprung nach oben mit, aber auch nicht jede Delle nach unten.“

—Mareike Lechner

Flex-Office: Etablierte Unternehmen treiben die Nachfrage

Auch im Flex-Office-Segment entscheidet die Kombination aus Standort und Gebäudequalität. neworld ist Hauptinvestor des Betreibers Scaling Spaces, der ausgestattete Büros mit ergänzenden Dienstleistungen und flexiblen Vertragslaufzeiten anbietet. Die sechs Berliner Standorte von insgesamt zwölf deutschlandweit erreichen nach Angaben von Alexander Lackner im Durchschnitt eine Auslastung von mehr als 80 Prozent.

„In guten Bürolagen stabilisieren sich unsere Auslastungszahlen und steigen wieder. Kunden akzeptieren auch bei flexiblen Angeboten keine Abstriche bei Gebäudequalität, Service und ÖPNV-Anbindung.“

—Mareike Lechner

Die Nachfrage kommt überwiegend von etablierten kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie weiterentwickelten Start-ups. Neben gemeinschaftlichen Bereichen bleiben eigene, abgeschlossene Büros gefragt.

„Flex Office ist ein Teil der Lösung für die heutige Bürolandschaft. Gerade kleinere und mittlere Unternehmen benötigen Flexibilität und sind bereit, für kurze Bindungen und einen umfassenden Service mehr zu bezahlen.“

—Mareike Lechner

Er erwartet, dass das Segment als Ergänzung zum klassischen Büro weiter wächst.

Finanzierung: Vorvermietung und CO₂-Bilanz als Schlüsselkriterien

Für Neubau und Revitalisierung bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen anspruchsvoll. Hohe Baukosten treffen auf einen umkämpften Vermietungsmarkt und gestiegene Finanzierungskosten.

„Ein spekulativer Büroneubau in einer Berliner B-Lage ist derzeit nur sehr schwer zu finanzieren. Wir schauen vor allem darauf, ob die Mieteinnahmen realistisch sind und Zinsen sowie Tilgung zuverlässig getragen werden können.“

—Heiko Maaß

Bei Neubauprojektentwicklungen liegt die erforderliche Vorvermietungsquote nach seinen Angaben bei rund 50 Prozent – sie dient zugleich als Markttest für das geplante Produkt.

Auch die Umweltbilanz bleibt für Finanzierer relevant.

„Bei Bestandsimmobilien brauchen wir eine nachvollziehbare Vorstellung davon, wie sich der CO₂-Ausstoß reduzieren lässt. Mit intelligenter Steuerungstechnik, Wärmepumpen oder dem Anschluss an grüne Fernwärme kann bereits viel erreicht werden.“

—Heiko Maaß

Ausblick: Stabilisierung statt Aufschwung

Für die kommenden zwölf Monate überwiegt bei den Referent:innen die Vorsicht. Schubert rechnet angesichts weiterer Fertigstellungen 2027 und 2028 mit zusätzlichem Leerstand und Druck auf die Durchschnittsmiete.

„Bei den Spitzenmieten erwarten wir dagegen eher Stabilität oder sogar noch leichte Zuwächse. Der Trend zu hochwertigen Flächen, der sogenannte Flight to Quality, hält an.“

—Martin Schubert

Trenn und Maaß weisen zudem auf bereits ungenutzte, aber noch vertraglich gebundene Flächen hin, für die Untermieter gesucht werden – ein Faktor, der den Markt zusätzlich belasten könnte.

Langfristig kommen Unsicherheiten durch den Einsatz künstlicher Intelligenz und veränderte Anforderungen an Büroarbeitsplätze hinzu. Wie stark sich dies auf den Flächenbedarf auswirken wird, bleibt aus Sicht der Referent:innen offen. Lechner sieht für Berlin als Hauptstadt weiterhin Entwicklungspotenzial und plädiert dafür, Investitionen über längere Zeiträume zu bewerten. Maaß fasst die kurzfristige Perspektive zusammen:

„Ich erwarte eher eine Stabilisierung als einen Aufschwung. Der Leerstand wird hoch bleiben, und die Unterschiede zwischen Toplagen und strukturell schwächeren Standorten werden weiter zunehmen.“

—Heiko Maaß